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秦虹中国房地产市场格局将是一个分化的格局

2019-11-09 18:59:53来源:励志吧0次阅读

秦虹: 中国房地产市场格局将是一个分化的格局

住房和城乡建設部政策研究中心主任秦虹在第二届世界木门大会上的演讲

大家上午好!很高兴有这样一个机会和大家交流有关城镇化和房屋产业发展这样一个主题。

这个题目提的非常好,现在中国房地产市场发展的速度非常快,规模很大。原因是什么?我把它归结为一句话:人员流和资金流双流推动了房地产市场的发展。我们在住房制度改革的时候,1998年或者是2000年左右的时候,中国的城镇人口是四亿人。现在经过了十几年的时间,中国城镇里面的新增常住人口达到了6.9亿人。十几年的时间里,中国城镇的常住人口增长了将近三亿。这些三亿人在城镇里工作、就业、上学、学习、生活都需要有一个地方住下来。所以巨大的人流的增长,城市人口的增长对城市的房地产市场有一个非常大的推动力。如果说在新增的人口里面,有很多新增的农民工,他们对房地产市场影响是有限的话。我们看到的是随着农民进城,同时,我们还看到了中小城市的人口向大城市流动导致的大城市人口集聚增长的发展状况。通过第六次人口普查的数据,我们可以看到,一方面城市总的人口在增加。另一方面中小城市的人口增长速度不快。甚至在负增长。这些新增的接近三亿的城镇人口去了那里?一个是东部,一个是大城市。省会城市和一线城市人口增长的尤其多、尤其明显。比如说中国最大的人口大省是河南省,因为河南人口是最多的。但是实际上这已经是十年前的情况了。经过了十几年的发展,现在在中国人口第一大省是广东省。广东省人口总量超过了一个亿。政府从2004年开始就抑制房地产价格上涨,控制房地产过快发展。特别是北京,已经在这一轮调控里面采取了最严格的政策。比如说外地人要在北京买房子,必须要有五年的纳税资格。最严厉的房地产调控政策作北京,我们看到的情况是,从去年开始,北京的房地产市场又开始出现了活跃和价格上涨的势头。如果从人口增长、需求增加的角度来看,我们看到的是北京从2000年到今天,连续十几年平均每年新增常住人口超过60万。他们既然在北京居住半年以上,一年新增常住人口60万,他们就要地方住,无论是租还是买。居住要求在一二线城市人口的集聚,导致了住房市场的发展。城镇化影响中国房地产市场是两个方面,一方面是城市总人口在增加,另一方面,中小城市人口在大城市集聚。导致了大城市房地产价格上涨巨大的压力。另一方面,来自于资金的支持。到今年2月份,中国的广义货币M2接近一百万亿,2002年的时候,中国的广义货币只有16万亿,从16万亿增长到一百万亿,十年时间里面,中国的广义货币增长了6倍。宽松的货币环境有利于房地产市场的发展,有利于购房。中国房地产市场的发展的规模,大型的保障来源于供给,房地产市场增长快,房地产增长活跃的最根本的根源来自于两个方面,一方面是大城市人口增长的需求压力。另一方面是来自于相对比较宽松的货币政策。城镇化对房地产市场影响一定是很大的。

未来,新政府在十八大报告里面明确提出,我们要推进新型的城镇化。未来的城市发展或者城镇化的进程对中国的房地产市场又会有那些影响呢?我觉得主要体现在两个方面:

第一,基本层面对房地产市场肯定会有影响。但是这个影响不可能像过去十年那样,城镇化对房地产市场的推动影响,导致房地产市场的增速会比过去十年降低。仍然会有正面的影响,但是不会像过去十年那么大。是因为以下几个方面的原因:第一,过去十年是中国城镇化的速度和质量最快、最高的十年。过去十年中国城镇化年均增长1.36%。第二,进入城镇常住人口的人员素质在过去十年是增长最高的。现在的农民工,农村里面最年富力量、最有创新能力、最吃苦耐劳、最能挣钱的人都已经在城里了。现在农村的常住人口是老人、妇女、儿童、空心村。未来估计还有两到三亿现在农村的人还要变成城市的居民。人口创新能力、就业能力质量下降。预计到2020年之前,中国年均城镇化率只有0.8%到1%之间。不可能像过去年均1.3%的增长速度。今后的城镇化是要真正在城市里面工作、就业、做贡献的这些人要享受到城市的福利、待遇、和市民一样的生活和保障条件。这样追求城镇化的质量、追求人的政策导向,就和过去我们盲目的追求扩张的速度、追求粗放式发展的格局显然是不一样的。所以,从增长速度来看,城镇化每年的提高率会比过去降低。另一方面,现在讲的城镇化主要是解决已经在城市里的没有享受到城市福利的这部分农民工,怎么解决他们的待遇问题。而不是更多的追求数量的增长。在这种情况下,过去城市扩张规模很快,人员大规模流动,这种发展的格局未来十年可能会不一样。在追求经济增长质量、经济结构调整、推动农民工市民化建设的过程中更注重把政策落到实处,而不是盲目的追求数量的增长。导致了未来中国房地产市场在这样的发展格局中海油没有需求呢?需求还是存在的,未来中国的城市人口还会增加,改善性需求还没有完全结束。家庭结构的调整还在持续。年轻人独立居住、家庭小型化还在持续。导致市场的需求还在增加,但是增长的速度和过去十年不可同日而语。房地产也要走上从追求速度、快跑式的发展格局转化为慢走、稳走追求质量发展的格局。

第二个变化,分化。如果说过去的房地产市场是一个单边上涨的格局,无论东中西部、无论三四线城市,甚至连县级市,房地产市场都是一个增长的格局,但是未来十年我认为中国房地产市场的格局是一个分化的格局。有以下几个方面的原因:第一,现在政府严格控制投机和投资性需求的政策我认为要持续坚持。过去十年中国房地产市场发展很快,市场上也有一部分投机和投资需要。但是为了考虑到整体国民经济的增长,在调控房地产市场的时候没有真正对投资和投机性需求进行抑制。导致了不平衡的出现,一部分人好几套房子,另一方面年轻人买不起、租不起房子。住房改善的速度也很困难。今后的政府一定要在政策上有意识的控制投资和投机性需求。那么市场上的需求还剩下什么?自住性和改善性的住房需求。这就取决于实际的有产业发展的带头人的增长的地方需求之大。脱离了产业发展的,没有实际增长的地方,即使房地产市场投机、炒作,把房子价钱炒上去了,市场搞繁荣了,也很难抑制持续性需求。

所以中国房地产市场第一个原因是我们政策没有持续性抑制投机性需求。第二个原因,中国过去十年出现的状况,中小城市向大城市流动,这样一个状况在未来十年里面很难改变。今后我们会看到,凡是产业发展好、市场经济人口发展快的城市,经济就活跃。由于公共服务的不均等。省会以上的大城市有非常优质的公共服务资源。导致了很多有文化的、受过教育的年轻人愿意在这个地方生活和就业。导致这部分人口向大城市聚集。由于中小城市人口往外流,市场的投资应该下沉。城市分化将可能会出现。在这样一个城镇化进程的情况下,出现这样一个格局。

总而言之,中国现在城镇住宅的年均住宅竣工量已经超过12亿平方米,现在中国住房买卖的交易量,新房加旧房已经达到了15亿平方米,我们认为达到了一个高峰。成交量和开发量的高峰,对相关的上下游产业还会产生比较严重的影响。现在还是一个比较正面的影响,量还是比较大的,现在是在高峰阶段,建设量和交易量都是高峰阶段。对上下游的产业,上游的钢材水泥,下游的装饰装修家具,包括木门都有一定巨大的需求。对此,我们还是认为都是正面的影响。我们认为这个高峰会保持一段时间。所以对拉动消费有一定的积极的作用。总而言之,房地产业的持续健康发展,对上下游产业的稳定持续发展都是有正面积极的意义的。房地产市场的大起大落反而对关联产业会产生不良的影响,引起他们的波动。所以我们认为,房地产业健康发展还是非常有必要的。

以上信息仅供大家参考。谢谢大家!(根据录音整理,未经本人审阅,题目是编者加)

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